Konkordatoda Kira Sözleşmesi ve Tahliye
İşyeri kirası, konkordatoya giren bir şirket için varlık-yokluk meselesidir: Tahliye, faaliyetin fiilen sona ermesi demektir. Kiraya veren için ise ödenmeyen kira ve belirsizlik ciddi bir zarar kaynağıdır.
Konkordato tek başına tahliye sebebi değil
İİK m. 296 uyarınca; borçlunun taraf olduğu ve işletmesinin faaliyetinin devamı için önem arz eden sözleşmelerde yer alıp da konkordato talebinde bulunmasının haklı fesih sebebi sayılacağına ilişkin hükümler uygulanmaz. Sözleşmede böyle bir hüküm bulunmasa dahi sözleşme, konkordatoya başvurulduğu gerekçesiyle sona erdirilemez.
İşyeri kira sözleşmesi, faaliyetin devamı için önem arz eden sözleşmelerin tipik örneğidir.
Pratik sonuç: “Kiracım konkordatoya girdi, tahliye ediyorum” yaklaşımı hukuken sorunludur.
Mühlet öncesi kira borcu
Mühlet öncesi doğmuş kira alacakları: - Konkordato projesine tabidir - Mühlet süresince takip yapılamaz - Alacak bildirimi yapılmalıdır - Bu borç nedeniyle tahliye talebi, mühlet ve İİK m. 296 çerçevesinde değerlendirilir
Mühlet sonrası kira borcu: kritik ayrım
Burası her iki taraf için de belirleyicidir.
İİK m. 308/c uyarınca, komiserin izniyle mühlet içinde doğan borçlar: - Konkordato şartlarına tabi değildir - Temerrüt hâlinde mühlet sırasında dahi icra takibine konu edilebilir - Rehinli alacaklardan hemen sonra, diğer bütün alacaklardan önce ödenir - Sonraki iflasta masa borcu sayılır
Kiraya veren için: Mühlet sonrası kiralarınızın bu rejimden yararlanması, işlemin komiser izniyle yürütülmesine bağlıdır. İzin alınmasını sağlayın ve yazılı belgeleyin.
Kiracı (borçlu) için: Mühlet sonrası kiraları aksatmayın. Bu borçlar korumasızdır; temerrüt hâlinde takip edilebilir ve ayrıca temerrüt, konkordatodan bağımsız bir fesih/tahliye sebebi olarak ileri sürülebilir.
Bu, konkordato sürecindeki en kritik ödeme kalemlerinden biridir: Kira ödenmezse hem takip hem tahliye riski doğar ve İİK m. 296 koruması bu duruma karşı işlemez.
Borçlunun kira sözleşmesini feshetmesi
İİK m. 296’nın ikinci fıkrası, borçluya ters yönde bir imkân tanır: Konkordatonun amacına ulaşmasını engelleyen sürekli borç ilişkilerini, komiserin uygun görüşü ve mahkemenin onayıyla feshedebilir. Fesih nedeniyle ödenecek tazminat konkordato projesine tabi olur.
Ne zaman kullanılmalı? - Kapatılan şubenin kira sözleşmesi - Atıl depo veya ofis kirası - Piyasa değerinin çok üzerinde kira ödenen taşınmazlar - Küçülme kararı alınan faaliyet kollarına ait yerler
Bu, konkordato sürecinde nakit akışını rahatlatan etkili ama az kullanılan bir araçtır.
Kiraya veren için kontrol listesi
- ☐ Mühlet öncesi kira alacağım için alacak bildirimi yaptım mı?
- ☐ Mühlet sonrası kiralar komiser izniyle mi doğuyor? Yazılı izin var mı?
- ☐ Mühlet sonrası kiralar düzenli ödeniyor mu?
- ☐ Ödenmiyorsa temerrüt ihtarı gönderdim mi?
- ☐ Kira sözleşmesinde kefil var mı? (Konkordato kefili bağlamaz)
- ☐ Depozito/teminat durumu ne?
- ☐ Taşınmazın fiziki durumu korunuyor mu?
- ☐ Sigorta yükümlülükleri yerine getiriliyor mu?
- ☐ Kiracının fiilen faaliyette olup olmadığını izliyorum mu?
Beşinci madde önemlidir: Ticari kira sözleşmelerinde sıklıkla şirket ortağının kişisel kefaleti bulunur. Konkordato kefili kural olarak bağlamaz; ona başvuru yolu açık olabilir.
Kiracı (borçlu) için kontrol listesi
- ☐ Faaliyet için zorunlu yerler ve atıl yerler ayrıştırıldı mı?
- ☐ Atıl yerler için fesih değerlendirmesi yapıldı mı?
- ☐ Devam edecek kiralar için komiser izni alınıyor mu?
- ☐ Mühlet sonrası kiralar öncelikli ödeme listesinde mi?
- ☐ Kiraya verene İİK m. 296 ve 308/c rejimi anlatıldı mı?
- ☐ Kira sözleşmesindeki kefalet yükümlülüğü kim üzerinde?
- ☐ Taşınmazın bakımı ve sigortası sürdürülüyor mu?
Dördüncü madde vurgulanmalıdır: Kira, mühlet döneminde ödeme önceliği en yüksek kalemlerden biri olmalıdır. Faaliyet yerinin kaybı, konkordatonun sonu demektir.
Alt kira ve devir
Konkordato sürecinde alt kira veya kira sözleşmesinin devri gündeme gelebilir. Bu işlemler: - Sözleşmedeki hükümlere - Kiraya verenin onayına - Konkordatodaki izin rejimine
tabidir. Özellikle işletmenin bütün olarak devri planlanıyorsa, kira sözleşmesinin devri kritik bir unsur olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracım konkordatoya girdi, mühlet öncesi kira borcu için takip yapabilir miyim? Mühlet süresince borçluya karşı takip yapılamaz. Alacağınızı komisere bildirmeniz gerekir.
Mühlet sonrası kirayı ödemiyor, ne yapabilirim? Komiser izniyle doğan borçlar temerrüt hâlinde mühlet sırasında dahi takip edilebilir. Ayrıca temerrüt, konkordatodan bağımsız bir fesih sebebi olarak değerlendirilebilir.
Kefile başvurabilir miyim? Konkordato kural olarak kefili bağlamaz; sözleşmenizdeki kefalet hükümleri incelenmelidir.
Kiracı taşınmazı boşalttı ama sözleşme devam ediyor, ne olur? Sözleşmenin akıbeti ve tazminat talepleri genel hükümlere ve fesih usulüne göre değerlendirilir.