Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: 30 Günlük İhtar Süreci (Temerrüt)
Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibi için en sinir bozucu durumlardan biridir. Türk hukukunda bu sorunu hızlı şekilde çözen mekanizma "temerrüt nedeniyle tahliye" (TBK m. 315) yoludur. Bu yazıda 30 günlük süre kuralı, icra takibi süreci ve uygulamada dikkat edilmesi gereken kritik noktaları ele alıyoruz.
Temerrüt Nedir?
Temerrüt, kiracının kira bedelini ödeme gününde ödememesi hâlidir. Sözleşmede ödeme günü belirlenmişse o gün geçerlidir; belirlenmemişse her ayın sonu kabul edilir.
İki Yol: Mahkeme veya İcra
Temerrüt nedeniyle tahliye iki yoldan birinden yapılabilir:
1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Tahliye Davası (TBK m. 315)
Ev sahibi en az 30 günlük süre veren ihtar gönderir. Bu süre içinde kira ödenmezse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır. Bu yol arabuluculuk şartına tabidir.
2. İlamsız İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269)
İcra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Kiracıya 30 günlük süre verilir. Bu süre içinde kira ödenmez ve itiraz edilmezse takip kesinleşir, tahliye yapılır. ÖNEMLİ: Bu yol dava şartı arabuluculuğa tabi DEĞİLDİR. Bu nedenle daha hızlıdır.
30 Günlük Süre Nasıl Hesaplanır?
Ödeme emri veya ihtar tebliğ edildiği günden itibaren 30 gün sayılır. Bu süre içinde işlemiş tüm kiraların (faiziyle birlikte) ödenmesi gerekir. Aksi takdirde takip kesinleşir.
Kiracı Hangi Belgelerle Ödeme İspatlayabilir?
İİK m. 269/c hükmü uyarınca kiracı, ödeme yaptığını yazılı belge ile ispat etmek zorundadır. Tanık beyanı yeterli değildir.
"Davalı, takip konusu yapılan aylara ilişkin kira borcunu ödediğini İİK'nin 269/c maddesinde belirtilen yazılı belge ibraz etmediğinden, davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik yoktur."
— Yargıtay 3. HD ilgili kararı
Kira İlişkisinin Sona Ermesi
İlamsız icra yoluyla tahliye yolu seçilmişse:
- Borçluya 30 gün ödeme + 7 gün itiraz süresi verilir.
- Süre dolduğunda takip kesinleşir.
- Tahliye için icra dairesinden zorla tahliye işlemi yapılır.
- Tahliye günü ev boşaltılmazsa polis eşliğinde tahliye yapılır.
Sözleşmedeki Cezai Şart ve Gecikme Faizi Geçerli mi?
TBK m. 346 hükmü açıktır: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Sözleşmedeki "gecikme faizi" veya "cezai şart" hükümleri geçersizdir.
"Sözleşmenin gecikme faizine ilişkin maddesinin TBK m. 346 hükmüne aykırı olduğu, bu maddede taraflarca belirlenen %5 oranındaki aylık gecikme faizinin geçersiz olduğu anlaşılmaktadır."
— Yargıtay 6. HD ilgili kararı
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Kiracı 30 gün içinde öderse tahliye edemez miyim?
Doğru. Süre içinde ödeme yapılırsa takip durur, tahliye yapılamaz. Ancak aynı kira yılında ikinci kez gecikirse 'iki haklı ihtar' yolu açılır.
❓ Tahliye davası açtım, aynı zamanda kira alacağı için takip yapabilir miyim?
Evet. Bu iki ayrı süreçtir, birbirini engellemez.
❓ Kiracı kefille birlikte sözleşme imzalamışsa, kefil de sorumlu olur mu?
Evet, kefil de kira borcundan müteselsil sorumludur. Takip kefile de yapılabilir.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com