Emsal Kira Bedeli Esası: Akrabaya Bedelsiz Kiralamada Vergi
Evini oğluna bedelsiz veren, dükkânını kardeşine sembolik bedelle kiralayan bir kişi vergi ödemek zorunda mıdır? Cevap, kanunun emsal kira bedeli esası adı verilen düzenlemesinde gizlidir ve önemli istisnalar içerir.
Kural: emsal kira bedeli
Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesi uyarınca, kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır.
Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira bedeli; bu şekilde takdir veya tespit edilmiş kira yoksa Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir.
Yani bedelsiz vermiş olsanız dahi, taşınmazın vergi değerinin yüzde 5'i kadar kira geliri elde etmiş sayılabilirsiniz.
Uygulanmayacak hâller
Kanun, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı durumları da saymıştır. Başlıcaları şunlardır:
— Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
— Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. Ancak usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse, bu konutların yalnızca biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz,
— Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
— Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler ile belirli kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
Pratik sonuç: çocuğa ve anne-babaya verilen konut
Bu istisna, en sık karşılaşılan durumu kapsar. Evini çocuğuna, annesine, babasına veya kardeşine ikamet etmesi için bedelsiz veren bir kişi, o konut için emsal kira bedeli beyan etmez.
Ancak dikkat: istisna binalar için ve ikamet amaçlı tahsis hâlinde geçerlidir. Bir dükkânın kardeşe bedelsiz verilmesi bu kapsamda değildir; işyeri tahsisinde emsal kira bedeli gündeme gelir.
Ayrıca aynı yakınına birden fazla konut tahsis edilmişse, yalnızca biri istisna kapsamındadır.
Düşük bedelle kiralama
Emsal kira bedeli esası, yalnızca bedelsiz kiralamalarda değil, emsalin altında bedelle yapılan kiralamalarda da uygulanır. Sözleşmede gösterilen bedel emsalin altındaysa, matrah emsal kira bedeline yükseltilir.
Bu nedenle piyasa değerinin çok altında yapılan kira sözleşmeleri, vergi incelemesinde eleştiri konusu olabilmektedir. Kira bedelinin düşük olmasının haklı bir sebebi varsa (taşınmazın durumu, uzun süreli sözleşme, tadilat yükümlülüğünün kiracıda olması gibi), bu hususların sözleşmede belgelenmesi savunmayı güçlendirir.
Nasıl hesaplanır?
Örnek: vergi değeri 3.000.000 TL olan bir dükkânı kardeşinize bedelsiz kullandırıyorsanız, emsal kira bedeli yıllık 150.000 TL olarak hesaplanır ve bu tutar kira geliri sayılır. İşyeri tahsisi istisna kapsamında olmadığı için beyan yükümlülüğü doğar.
Aynı taşınmaz konut olsaydı ve kardeşinizin ikametine tahsis edilseydi, emsal kira bedeli hesaplanmayacaktı.
Sık sorulan sorular
Evimi arkadaşıma bedelsiz verdim, vergi çıkar mı?
Akrabalık istisnası usul, füru ve kardeşleri kapsar; arkadaş bu kapsamda değildir, emsal kira bedeli gündeme gelir.
Boş duran ev için beyan gerekir mi?
Boş kalan ve kullanılmayan taşınmazlar bakımından kira geliri doğmaz; muhafaza amaçlı bedelsiz bırakma da istisna kapsamındadır.
Emsal kira bedeli hesaplanırsa istisnadan yararlanabilir miyim?
Konut kira geliri istisnasının şartları ayrıca değerlendirilir.
Aile içi tahsislerde istisna kapsamına girip girmediğinizi netleştirmek, sonradan doğacak cezalı tarhiyatı önler.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde Vergi Hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU