İşyeri Kira Tespit Davasında Brüt mü Net mi? Stopaj ve Yargıtay İçtihatları
İşyeri (dükkân, ofis, mağaza) kira tespit davalarında çok teknik ama bir o kadar da önemli bir mesele vardır: Mahkeme, kira bedelini brüt mü yoksa net olarak mı tespit etmelidir? Bu sorunun cevabı sadece hesap meselesi değil; hem dava sonucunu hem de harç miktarını doğrudan etkiler. Bu yazıda Yargıtay 3. HD'nin yerleşik içtihadını netleştiriyoruz.
Brüt-Net Farkı Nereden Doğuyor?
İşyeri kira ödemelerinde Gelir Vergisi Kanunu m. 94/5-a uyarınca %20 stopaj kesintisi yapılır. Yani:
- Sözleşmede yazan 100.000 TL "net" ise, kiracı 20.000 TL'yi stopaj olarak devlete öder, ev sahibine 100.000 TL net kalır. Brüt karşılığı 125.000 TL'dir (100.000 / 0,80).
- Brüt 100.000 TL ise, stopaj kesintisinden sonra ev sahibinin eline 80.000 TL net geçer.
Yargıtay'ın Net Kuralı: İşyeri Kira Tespitinde BRÜT
Yargıtay 3. HD'nin istikrar kazanmış içtihadı son derece açıktır: İşyeri kira tespitinde bedele BRÜT olarak hükmedilmelidir.
"Davacının talep ettiği dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece kiralanan taşınmazın emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurularak boş olarak getirebileceği aylık brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak aylık kira bedelinin brüt olarak tespitine kararı verilmesi gerekir. 5.000 TL kira bedelinin brütü 6.250 TL'dir. Hükümde hem net hem brüt kira bedeline hükmedilmesi ise doğru değildir."
— Yargıtay 3. HD 2019/8469 K.
Harç Hesabı da Brüt Üzerinden Yapılır
Harç hesabında da brüt esas alınır. Bu, harç miktarını etkileyen kritik bir noktadır.
"Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden nispi harç alınması gerektiği anlaşılmaktadır."
— Yargıtay 3. HD 2021/2236 K.
Brüt-Net Dönüşüm Hesabı
Pratik formüller şunlardır:
- Net → Brüt: Net ÷ 0,80 (Örneğin 45.000 net → 56.250 brüt)
- Brüt → Net: Brüt × 0,80 (Örneğin 100.000 brüt → 80.000 net)
- Stopaj: Brüt × 0,20 (Örneğin 100.000 brüt → 20.000 stopaj)
Gerçek Kişi Malik ve KDV Durumu
Müvekkil gerçek kişi ise (şirket veya tacir değil) kira gelirleri için KDV mükellefi sayılmaz; KDV Kanunu m. 17/4-d istisnası uygulanır. Yani fatura kesme zorunluluğu yoktur. Stopaj sorumluluğu ise kiracıdadır.
Konut Kirasında Durum Farklı mı?
Evet. Konut kiralarında stopaj yoktur; bu nedenle brüt-net farkı doğmaz. Konut kira tespit davalarında mahkeme tek bir kira bedeli belirler, brüt/net ayrımına ihtiyaç yoktur.
Sözleşmesel Brüt Bedel ile Fiili Tahsilat Farkı
Bazı uygulamalarda kiracı stopaj sorumluluğunu yerine getirmez ve ev sahibine "sözleşmesel net" tutar olduğu gibi ödenir. Bu durumda dava açarken esas alınacak bedel sözleşmesel brüt bedeldir; stopaj kesintisi olmaması ev sahibinin sözleşmedeki net bedele razı olduğu anlamına gelmez.
Pratik Örnek: Harç Hesabı
Diyelim ki mevcut kira: aylık net 45.000 TL (brüt 56.250 TL). Talep edilen: aylık brüt 140.000 TL. Hesaplama şöyle olur:
- Aylık brüt fark: 140.000 - 56.250 = 83.750 TL
- Yıllık brüt fark: 83.750 × 12 = 1.005.000 TL (bazı mahkemeler aylık esas alır; güvenli yol yıllık üzerinden hesaplamaktır)
- Nispi harç (‰68,31): 1.005.000 × 0,06831 = 68.651,55 TL
- Peşin yatırılacak (1/4): 17.162,89 TL
- Başvurma harcı (Sulh Hukuk, 2026): 335,20 TL
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Sözleşmede sadece 'net' yazıyor, brüt nasıl hesaplanır?
Net bedel 0,80'e bölünür. 45.000 net = 45.000 ÷ 0,80 = 56.250 brüt.
❓ Talep dilekçesinde brüt mü yazmalıyım?
Evet, açıkça "AYLIK BRÜT __ TL" şeklinde yazılmalı. Aksi takdirde mahkeme hem net hem brüt yazabilir, bu Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılır.
❓ Kiracı tacir değilse stopaj olmaz mı?
Sözleşmenin kiracı tarafı tacir değilse (bireysel ofis kullanımı vb.) stopaj sorumluluğu doğmaz; ancak işyeri kirasında genellikle kiracı tacirdir ve stopaj uygulanır.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com