İşyeri Kira Stopajı: Kiracı Ödemezse Mal Sahibi Sorumlu mu?
İşyeri kiralarında vergi, mal sahibi beyan vermeden önce kaynağında kesilir. Bu mekanizma basit görünse de, sorumluluğun kimde olduğu ve stopajın yatırılmaması hâlinde ne olacağı sıkça karıştırılır.
Oran ve sorumluluk
Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi uyarınca, işyeri olarak kiralanan gayrimenkullerde brüt kira bedeli üzerinden yüzde 20 oranında stopaj yapılır. Bu oran, pandemi döneminde geçici olarak yüzde 10'a indirilmiş, ardından yeniden yüzde 20 olarak uygulanmaya başlanmıştır ve 2026 yılında da bu şekilde uygulanmaktadır.
Kesintiyi yapmak ve vergi dairesine yatırmakla yükümlü olan taraf kiracıdır. Kiracı, muhtasar beyanname ile bu tutarı beyan eder ve öder.
Konut kiralarında stopaj yoktur; konut kira geliri mal sahibi tarafından yıllık beyanname ile beyan edilir.
Kimler stopaj yapmaz?
Stopaj yükümlülüğü, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan kişi ve kuruluşlara aittir. Şu hâllerde stopaj yapılmaz:
— Kiracının basit usulde vergilendirilen bir esnaf olması,
— Kiracının vergi mükellefi olmayan bir gerçek kişi olması,
— Kiraya verenin kurumlar vergisi mükellefi bir tüzel kişi olması hâlinde uygulama farklılık gösterir.
Basit usul kiracıya stopaj kesilmesi, uygulamada sıkça yapılan ve gereksiz maliyet doğuran bir hatadır. Bu durumda kira geliri mal sahibi tarafından beyan edilir.
Brüt-net dönüşümü
Sözleşmeler çoğunlukla net tutar üzerinden yapılır: "elime net 40.000 TL geçsin" gibi. Bu durumda kiracının brütleştirme yapması gerekir.
Doğru formül, net tutarın 0,80'e bölünmesidir; net tutara yüzde 20 eklemek değil. Net 40.000 TL için brüt tutar 50.000 TL, stopaj ise 10.000 TL olur. Yanlış formül kullanıldığında eksik stopaj yatırılır ve sonradan cezalı tarhiyat doğar.
Bu nedenle sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi olduğunun açıkça yazılması, iki taraf için de koruyucudur.
Kiracı stopajı yatırmazsa ne olur?
Stopaj yükümlülüğü kiracıya ait olduğundan, yatırılmaması hâlinde vergi dairesi öncelikle kiracıyı takip eder. Kiracı adına vergi tarh edilir, vergi ziyaı cezası kesilir ve gecikme faizi işletilir.
Mal sahibi bakımından ise durum şudur: beyanname veriyorsa, yalnızca fiilen kesilip yatırılmış stopajı mahsup edebilir. Kesilmiş ancak yatırılmamış stopajın mahsubu konusunda tartışma çıkabildiğinden, mal sahibinin kiracıdan muhtasar beyanname ve ödeme belgesi örneğini istemesi önemlidir.
Bu nedenle kira sözleşmesine, kiracının her dönem stopaja ilişkin ödeme belgesini mal sahibine ibraz edeceğine dair bir hüküm konulması pratik bir korumadır.
Mahsup ve iade
Beyan sınırı aşıldığında mal sahibi yıllık beyanname verir. Yıl içinde kesilen stopajlar, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir.
Stopaj tutarı hesaplanan vergiden fazlaysa aradaki fark iade edilir. Az ise fark tamamlanır. Yani stopaj, nihai vergi değil peşin ödeme niteliğindedir; beyan sınırının altında kalındığında ise nihai vergi hâline gelir.
Sık sorulan sorular
Kiracım stopajı kesip bana eksik ödüyor, doğru mu?
Sözleşme brüt tutar üzerindense doğrudur; net tutar üzerindense kiracı brütleştirme yapıp farkı kendisi üstlenmelidir.
İşyerimi konut olarak kiraya verdim, stopaj olur mu?
Belirleyici olan fiili kullanım şeklidir; konut olarak kullanılıyorsa stopaj uygulanmaz.
Stopaj kesilmişse ayrıca beyan vermem gerekir mi?
Brüt kira geliriniz beyan sınırını aşıyorsa beyanname verilir ve stopaj mahsup edilir.
Kira sözleşmenizin brüt-net yapısı ve stopaj sorumluluğu doğru kurgulanmazsa iki taraf da zarar görür. Sözleşmenizi bu gözle inceleyebiliriz.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde Vergi Hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU