Ev Sahibim Evi Satarsa Kira Sözleşmem Biter mi? Kiracının Güncel Hakları
Kiracı olarak yıllardır oturduğunuz evin satıldığını öğrenmek pek çok kişiyi endişelendiriyor. "Yeni ev sahibi beni hemen çıkarır mı?", "Sözleşmem geçerli mi?", "Kira bedelimi değiştirebilir mi?" gibi sorular gündeme geliyor. Türk Borçlar Kanunu, bu durumda kiracıyı koruyan açık hükümler içerir. Bu yazıda kiracının haklarını ve yeni malikin sınırlı tahliye yetkisini detaylıca açıklıyoruz.
Temel Kural: Kira Sözleşmesi Devam Eder (TBK m. 310)
Türk Borçlar Kanunu m. 310 hükmü açıktır: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Yani:
- Kira sözleşmesi sona ermez.
- Sözleşmenin tüm hak ve borçları yeni malike geçer.
- Kira bedeli, süresi, depozito gibi tüm şartlar olduğu gibi devam eder.
- Kiracı, kirasını artık yeni malike öder.
Yeni Malik Beni Hemen Çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik ancak yasada sayılı belirli sebeplerden birine dayanarak ve belirli sürelere uyarak tahliye davası açabilir. En önemlisi: ihtiyaç nedeniyle tahliyedir.
İhtiyaç Tahliyesi Şartları
Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. ANCAK:
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde noterden ihtarname göndermek ZORUNDADIR. Bu süre geçirilirse hak düşer.
- İhtarın ardından 6 ay beklemek zorundadır.
- İhtiyacın samimi, sürekli ve zorunlu olduğunu mahkemede ispatlamak zorundadır.
Tahliye Taahhüdü Vermiştim, Yeni Malik Bunu Kullanabilir mi?
Hayır. Eski ev sahibine verilmiş tahliye taahhüdü, yeni maliki kapsamaz. Yargıtay'a göre tahliye taahhüdüne dayalı tahliye yetkisi yalnızca taahhüdün muhatabı olan kiraya verene aittir; yeni malik bu hakkı kullanamaz (İstanbul BAM 36. HD 2026/377 K.).
Yeni Malik Kira Bedelini Değiştirebilir mi?
Hayır. Mevcut sözleşmedeki kira bedeli, artış oranı ve tüm diğer şartlar olduğu gibi devam eder. Yeni malik tek taraflı olarak kira bedelini artıramaz.
Ancak 5 veya 10 yılı geçmiş kira sözleşmelerinde yeni malik kira tespit davası açarak hak-nesafet ilkesine göre bedeli mahkemece güncellettirebilir. Bu da uzun ve zahmetli bir süreçtir.
Kira Kontratı 10 Yılı Geçmiş İse
TBK m. 347 hükmü uyarınca on yıllık uzama süresi dolan kira sözleşmelerinde, ev sahibi (eski veya yeni) sebep göstermeksizin tahliye talep edebilir. Yeni malik bu hakkı kullanmak isterse, kira dönemi sonundan en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Depozito Kimden İstenir?
Depozito eski malike verilmiştir; ancak TBK m. 310 uyarınca tüm hak ve borçlar yeni malike geçtiği için, kiracı kira sona erdiğinde depozitosunu yeni malikten talep eder. Bu nedenle satış esnasında alıcı-satıcı arasında depozito devri yapılmış olması ev sahibi açısından önemlidir.
Pratik Tavsiyeler
Kiracı için:
- Eski sözleşmenizin orijinal kopyasını saklayın.
- Yeni malike ödeme yapmadan önce, tapuda gerçekten malik olduğunu teyit edin.
- Depozito makbuzunuzu saklayın.
- Yeni malikten kira ödeme bilgilerini (banka hesabı, ödeme günü) yazılı olarak isteyin.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Yeni ev sahibi benden yeni sözleşme imzalamamı istiyor, kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır. Mevcut sözleşmeniz devam eder. Yeni sözleşme imzalamak süre, bedel ve şartlar açısından sizin aleyhinize sonuçlar doğurabileceği için mecbur değilsiniz.
❓ Tapu hisseli ise hepsi adıma ihtar gelmeli mi?
Evet. Paylı malik durumunda tüm maliklerin birlikte ihtar göndermesi gerekir; aksi takdirde zorunlu dava arkadaşlığı bozulur.
❓ Yeni malik ihtiyaç bildirimini geç gönderirse ne olur?
Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde gönderilmezse 6 aylık tahliye seçeneği kaybedilir; ancak sözleşme bitiminden 1 ay içinde tahliye davası açma seçeneği saklı kalır.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com