Kira Gelirinde Götürü Gider mi Gerçek Gider mi?
Gayrimenkul sermaye iradı beyan ederken yapılacak ilk tercih budur ve doğru seçim, ödeyeceğiniz vergiyi kayda değer ölçüde değiştirir. Üstelik bu tercihin iki yıllık bir bağlayıcılığı vardır.
İki yöntem
Götürü gider yöntemi: Hasılattan, kanunda belirlenen oranda götürü gider indirilir. Belge aranmaz.
Gerçek gider yöntemi: Fiilen yapılan ve belgelendirilen giderler indirilir.
Götürü gider oranı, 7061 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle indirilmiştir; güncel oran için ilgili kanun metni kontrol edilmelidir.
Önemli sınırlamalar
1. Haklarını kiraya verenler götürü gider uygulayamaz. Gayrimenkul dışındaki hakların (marka, telif, işletme hakkı vb.) kiralanmasında bu yöntem kullanılamaz.
2. İki yıl kuralı Götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Bu kural sıkça atlanır ve sonradan yapılan yöntem değişikliği düzeltme gerektirir. Seçim yapılırken, gelecek iki yılın gider yapısı da düşünülmelidir.
3. Tüm taşınmazlar için aynı yöntem Beyan edilen tüm gayrimenkul sermaye iratları bakımından tek yöntem seçilir; taşınmaz bazında farklı yöntem uygulanamaz.
Gerçek gider yönteminde indirilebilecek başlıca giderler
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
- Yönetim giderleri
- Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap bedelinin belirli bir oranı (iktisap tarihinden itibaren belirli süreyle)
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler
- Amortismanlar
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri
- Bakım ve idame giderleri
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (belirli şartlarla)
Bu liste, gerçek gider yönteminin neden bazı durumlarda çok daha avantajlı olabileceğini gösteriyor.
Hangisi daha avantajlı?
Gerçek gider genellikle avantajlı:
- Taşınmazı kredi ile aldıysanız (faiz gideri yüksek)
- Yeni satın aldıysanız (iktisap bedeli indirimi)
- Büyük onarım/tadilat yaptıysanız
- Amortisman tutarı yüksekse
- Kendiniz kirada oturuyor ve konutunuzu kiraya veriyorsanız
Götürü gider genellikle avantajlı:
- Taşınmaz eski ve giderleriniz düşükse
- Belge düzeni tutmak istemiyorsanız
- Gerçek giderleriniz götürü orandan azsa
Karar için basit yöntem
Beyan öncesi iki hesabı yan yana koyun:
- Götürü: Hasılat × götürü oran
- Gerçek: Belgelendirilebilir giderlerin toplamı
Hangisi büyükse o yöntem daha avantajlıdır. Ancak iki yıl kuralı nedeniyle, gelecek yılın gider yapısını da hesaba katın: Bu yıl büyük bir tadilat planlıyorsanız gerçek gider yöntemi mantıklı olabilir.
Belge düzeni
Gerçek gider yöntemini seçtiyseniz:
- ☐ Tüm giderler fatura/belge ile belgelenmelidir
- ☐ Kredi faizleri için banka ödeme planı ve dekontları
- ☐ Onarım giderleri için fatura ve işin niteliğini gösteren belgeler
- ☐ Amortisman hesabı için iktisap belgesi ve değer
- ☐ Belgeler, tarh zamanaşımı süresi boyunca saklanmalıdır
İnceleme hâlinde belgelenemeyen giderler reddedilir ve vergi ziyaı cezası doğar.
Sıkça Sorulan Sorular
Onarım ve tadilat farkı önemli mi? Evet. Değeri artıran ve ömrü uzatan harcamalar, doğrudan gider yerine maliyete eklenip amortisman yoluyla itfa edilebilir. Bu ayrım incelemede sorgulanır.
İki yıl kuralını ihlal edersem ne olur? Beyanın düzeltilmesi ve tarhiyat gündeme gelir. Seçim yaparken bu bağlayıcılık gözetilmelidir.
Boş kalan aylar için gider indirebilir miyim? Giderin, kiraya verilen mal ve hakla ilgili olması esastır. Boşluk dönemi bakımından somut değerlendirme gerekir.