İki Haklı İhtar ile Tahliye: Şartlar, Süreler ve Yargıtay Kararları (2026)
TBK m. 352/2 uyarınca "iki haklı ihtar" sebebiyle tahliye davası, kira bedellerini gecikme ile ödeyen kiracılar için ev sahiplerine tanınan önemli bir tahliye yoludur. Ancak bu yolun başarıyla kullanılabilmesi için belirli usul kurallarına ve şartlara uyulması zorunludur. Bu yazıda iki haklı ihtarın koşullarını ve yaygın hatalardan kaçınma yollarını anlatıyoruz.
İki Haklı İhtar Nedir?
Kiracının BİR kira yılı içinde kira bedelini muaccel olduğu (ödeme gününün geldiği) tarihte ödememesi nedeniyle, ev sahibinin yazılı olarak iki kez haklı ihtarda bulunması durumunda, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılarak tahliye sağlanabilir. Bu, ev sahibinin elindeki güçlü tahliye yollarından biridir.
"Haklı İhtar" Şartları
1. Yazılı Olmalı
İhtarın ispat edilebilir olması için noter kanalıyla yapılması güçlü bir tavsiyedir. Posta, e-posta veya SMS gibi yollar tartışmaya açıktır.
2. Kira Bedeli Gerçekten Muaccel Olmalı
Ödeme günü dolmadan gönderilen ihtarlar haksız sayılır ve sayıma dahil edilmez. Sözleşmedeki ödeme tarihinin geçmesi şarttır.
3. Aynı Kira Yılı İçinde Olmalı
Sayım kira yılı esasına göre yapılır. Örneğin sözleşmeniz 1 Mart'ta başlıyorsa, kira yılı 1 Mart-28 Şubat arasıdır. Bu süre içinde 2 haklı ihtar gerekir.
4. İki Farklı Aya İlişkin Olmalı
Aynı aya ilişkin iki ihtar tek sayılır. Örneğin Mart kirasını ödemedi diye 5 Mart ve 15 Mart'ta iki ihtar gönderirseniz, bu tek ihtar olarak kabul edilir.
İhtarda Bulunması Gereken Bilgiler
- Kira sözleşmesinin tarihi
- Hangi aya ait kira bedeli olduğu
- Tutar
- Ödeme yapılmadığı tespiti
- Süresinde ödenmesi yönündeki uyarı
İhtarlar Sonrası Ne Yapılır?
İki haklı ihtarın gönderildiği kira yılı bittikten sonra, 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır. Dava açılmadan önce arabuluculuk şartı yerine getirilmelidir.
Önemli Stratejik Not
İki haklı ihtar yolu, tahliye için en yavaş yollardan biridir (kira yılı sonunu beklemek gerekir). Eğer kiracı uzun süredir kira ödememişse, daha hızlı sonuç veren "temerrüt nedeniyle tahliye" (30 günlük ihtarla icra takibi) yolu tercih edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Kira yılı içinde 1 ihtar gönderdim, sonraki yıla geçti, bu sayılır mı?
Hayır. İki haklı ihtarın AYNI kira yılı içinde olması gerekir.
❓ Kiracı sonradan kira borcunu ödediyse ihtar geçersiz olur mu?
Hayır. İhtarın gönderildiği anda muaccel kira borcu varsa ihtar haklıdır; sonradan ödeme yapılması bu durumu değiştirmez.
❓ WhatsApp/SMS ile gönderilen ihtar geçerli mi?
Geçerliliği tartışmalıdır ve ispat zorluğu yaratır. Noter ihtarnamesi her zaman tercih edilmelidir.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com