Evi/Dükkânı Yeni Satın Aldım, Kiracıyı Nasıl Çıkarırım? Yeni Malikin İhtiyaç Tahliyesi
Bir ev veya dükkân satın aldığınızda, içindeki kiracıyı hemen çıkaramayabileceğinizi bilmek hayal kırıklığı yaratabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu, yeni malikin de tahliye hakkını koruyan açık düzenlemeler içerir. Bu yazıda, kiracılı bir taşınmaz satın aldıysanız hangi yollarla tahliye sağlayabileceğinizi, hangi sürelerin geçerli olduğunu ve Yargıtay'ın bu konudaki güncel kararlarını detaylıca anlatacağız.
Kira Sözleşmesi Yeni Malike Geçer mi?
Türk Borçlar Kanunu m. 310 hükmü çok açıktır: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Yani siz taşınmazı satın aldığınızda, mevcut kira sözleşmesi otomatik olarak size geçer. Eski sahibin yaptığı sözleşme tüm hak ve borçlarıyla devam eder.
Yeni Malikin Tahliye Seçenekleri
Yargıtay HGK 2021/878 K. kararında belirtildiği üzere, yeni malikin tahliye için iki seçeneği vardır:
Seçenek 1: Edinmeden İtibaren 1 Ay İçinde İhtar + 6 Ay Sonra Dava (TBK m. 351/1)
Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak (en güvenli yolu noter ihtarnamesi) durumu bildirir. Bu bildirimi tebliğ ettirdikten 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın 6 ayın sonunda hemen açılması gerekmez, sözleşme sonuna kadar açılabilir; ancak edinmeyi izleyen 1 ay içindeki bildirim zorunludur ve sonradan giderilemez.
Seçenek 2: Sözleşmenin Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Dava (TBK m. 351/2)
Yeni malik dilerse, eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda 1 ay içinde dava açabilir. Bu seçenekte 6 aylık bekleme süresi yoktur.
"Yeni malik bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkına sahiptir."
— Yargıtay HGK 2021/878 K.
Tahliye Edilebilecek Sebepler — TBK m. 350
Yeni malik şu durumlarda tahliye isteyebilir: Kendisinin, eşinin, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-baba, dede-nine) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa.
Tüzel Kişiler İçin Önemli Bir Sınırlama
Bir limited şirket veya anonim şirket taşınmaz satın aldığında, şirket ortağının veya yöneticisinin kişisel ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Tüzel kişi ancak "kendi" ihtiyacı için dava açabilir.
"Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir. Şirket ortağının konut ihtiyacı, şirket adına dava açma hakkı doğurmaz."
— Yargıtay 6. HD 2015/9922 K.
İhtiyacın Kanıtlanması Zorunludur
Sadece dava açmak yetmez; ihtiyacın samimi, sürekli ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır. Yapay veya geçici ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz.
"Mahkemece dinlenen davacı tanıklarının davacının eşi ve ihtiyaçlı olan oğlu, davalı tanığının ise davalının eşi olup uyuşmazlık konusu hakkında doğrudan menfaatleri bulunduğundan beyanları tek başına hükme esas alınamaz."
— İstanbul BAM 35. HD 2026/722 K.
Yargıtay, ihtiyaç sebebini sık değiştiren davacıların samimi olmadığına hükmetmiştir:
"Davacının ilk olarak 23.11.2021 tarihli ihtarla taşınmazı satmaya karar verdiğini beyan ettiği, ardından iki ay sonra 31.01.2022 tarihinde alt soyunun ihtiyacını ileri sürdüğü, aradan geçen süre içinde ne gibi değişiklik olduğunu ispat edemediği için davanın reddi gerekir."
Yanlış Süre İçinde Açılan Dava
Yeni malikin altı aylık sürenin dolmasından önce dava açması durumunda dava reddedilse de, altı aylık sürenin dolmasından sonra açacağı dava derdestlik teşkil etmez. Yani "erken" açılan dava sonradan tekrar açılabilir (Yargıtay 3. HD 2017/12812 K.).
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Satın aldığım gün kiracıyı çıkarmak için ne yapmalıyım?
Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde noterden ihtarname göndererek konut veya işyeri ihtiyacınızı bildirmelisiniz. 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz.
❓ 1 ay içinde ihtar göndermezsem ne olur?
TBK m. 351/1'deki seçenek hakkını kaybedersiniz; sadece kira dönemi sonunda 1 ay içinde dava açma seçeneğiniz kalır (TBK m. 351/2).
❓ Tahliye davası kazandığım halde kiracı çıkmazsa ne olur?
Kesinleşmiş tahliye kararıyla icra dairesinden zorla tahliye işlemi başlatabilirsiniz.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com