10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Davası (TBK m. 347): Eski Kiracıyı Çıkarma Yolu
Türk hukuku, kiracıyı korurken ev sahibine de bir çıkış kapısı bırakır: TBK m. 347. Bu hüküm uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu yazıda 10 yıl kuralının nasıl hesaplandığını ve hangi şartlarla tahliye sağlanabileceğini açıklıyoruz.
TBK m. 347 Hükmünün Mantığı
TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden başlayarak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu, çok uzun süreli kiracı-malik ilişkilerinde malike tanınmış bir çıkış imkânıdır.
10 Yıl Nasıl Hesaplanır?
10 yıl, kira sözleşmesinin ilk başlangıç tarihinden değil; sözleşme süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlayan uzama döneminin 10 yıl dolmasıyla hesaplanır.
- Örnek: 01.01.2014 başlangıç, 1 yıl süreli sözleşme. Sözleşme süresi 31.12.2014'te dolar.
- Uzama dönemi: 01.01.2015'te başlar.
- 10 yıllık uzama süresi: 01.01.2015 - 31.12.2024 arası.
- 10 yıllık süre 01.01.2025'te dolar.
- Bunu izleyen uzama yılı 01.01.2025-31.12.2025 olacaktır.
- Bildirim en az 3 ay önce, yani 01.10.2025'ten önce yapılmalıdır.
Bildirim Şekli ve Süresi
Bildirim yazılı olmalı ve uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmelidir. En güvenli yolu noter ihtarnamesidir. Bildirim, takip eden uzama yılının başlangıcında sözleşmenin sona ereceğini açıkça ifade etmelidir.
Dava Açma Süresi
Yargıtay'ın güncel içtihadına göre TBK m. 347 uyarınca açılacak tahliye davası, bildirimin sonucunu doğurması beklenen uzama yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
"Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK'nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur."
— Yargıtay 3. HD 2017/17713 K.
Dava Şartı Arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren tahliye davaları da dava şartı arabuluculuğa tabidir. Önce arabuluculuğa başvurulmalı, anlaşmama tutanağı dilekçeye eklenmelidir.
Ayrıca İstanbul BAM 49. HD 2025/1002 K. kararına göre arabuluculuk başvurusu yapılması TBK m. 353 uyarınca dava açma süresini bir yıl uzatır. Bu son derece önemli bir hüküm zinciridir.
10 Yıl Davasıyla İhtiyaç Tahliyesi Karıştırılmamalı
TBK m. 347 ile m. 350 (ihtiyaç tahliyesi) birbirinden farklıdır:
- 10 yıl tahliyesinde sebep göstermek gerekmez.
- İhtiyaç tahliyesinde ihtiyacın samimi olduğu ispatlanmalıdır.
- 10 yıl yolu daha güvenli ama daha uzundur.
- İhtiyaç yolu daha hızlı ama ispat yükü vardır.
Kiracının İtiraz Hakkı
Kiracı, 10 yıllık süre dolmamış olduğunu, bildirimin geç yapıldığını veya hiç tebliğ edilmediğini ileri sürerek davaya karşı çıkabilir. Yargıtay, sözleşme başlangıç tarihinin doğru tespit edilmesini titizlikle inceler.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ 10 yılı dolmuş kiracıya zam yapmadan tahliye edebilir miyim?
Evet, sebep göstermenize gerek yoktur. Sadece 3 aylık bildirim ve süreye uymanız yeterlidir.
❓ Hem 10 yıl tahliye davası açtım hem de hak-nesafet kira tespit davası, çelişir mi?
Hayır, paralel sürdürülebilir. Hatta birlikte açmak (terditli) stratejik olarak avantajlıdır.
❓ Sözleşme yazılı değil sözlü ise 10 yıl nasıl ispatlanır?
Tanık beyanı, banka ödemeleri, faturalar, vergi kayıtları gibi delillerle ispat yapılır.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com