Kira Sözleşmesinde Cezai Şart Geçerli mi? TBK m. 346 Yasağı
Türk Borçlar Kanunu m. 346, kira sözleşmelerinde kiracıyı koruyan en önemli emredici hükümlerden biridir. Bu hüküm, kira sözleşmesinde kiracıya getirilecek mali yükümlülükleri sınırlar. Ev sahipleri sözleşmeye "geç ödenirse şu kadar ceza ödenecek" veya "bir ay ödenmezse tüm yılın kirası muaccel olur" gibi maddeler koysa da, bunların hukuki etkisi yoktur.
TBK m. 346 Ne Diyor?
"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
— TBK m. 346
Geçersiz Sayılan Sözleşme Maddeleri
TBK m. 346 uyarınca aşağıdaki sözleşme hükümleri geçersizdir:
- "Kira geciktirilirse her gün için %X gecikme cezası ödenir"
- "İki ay üst üste ödenmezse yılın kalan tüm kiraları muaccel olur"
- "Aidat geç ödenirse cezai şart uygulanır"
- "Kira yanında ek ücretler ödenecektir"
- Kiracı aleyhine ek yükümlülük getiren her türlü madde
Yargıtay'ın Yaklaşımı
Yargıtay tüm bu maddeleri istikrarlı şekilde geçersiz saymaktadır:
"TBK'nın 346. maddesinde kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır."
— İstanbul BAM 63. HD 2025/461 K.
Arabuluculuk Anlaşmasında Cezai Şart Hatası
Arabuluculuk sürecinde imzalanan anlaşma belgesine cezai şart konulması ÇOK YAYGIN BİR HATADIR. Bu hata, anlaşmanın cebri icraya elverişsiz hale gelmesine yol açar:
"Anlaşma belgesinde düzenlenen cezai şartın açıkça 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesine aykırı olarak düzenlendiğinden, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli değildir. Bu durumda anlaşma belgesi arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olmadığından talebin reddi gerekir."
— İstanbul BAM 63. HD 2025/461 K.
Geçersizlik Sözleşmenin Tamamını Etkiler mi?
Hayır. Geçersizlik sadece TBK m. 346'ya aykırı maddeyi etkiler. Sözleşmenin diğer hükümleri geçerliliğini korur. Bu, hukuk dilinde "kısmi geçersizlik" olarak adlandırılır.
Kira Bedeli Geç Ödendiğinde Ne Yapılır?
TBK m. 120 uyarınca temerrüt faizi uygulanır. Sözleşmede özel bir oran kararlaştırılmamışsa, yasal temerrüt faizi (TBK m. 120/3-4) uygulanır. Bu, sözleşmesel cezai şart değil, kanuni faizdir; geçerlidir.
Kiracı Sözleşmedeki Cezai Şartı Ödediyse Geri Alabilir mi?
Evet. Sözleşmedeki cezai şart hükümleri kesin geçersiz olduğu için, kiracı ödediği bu tutarları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alabilir. Zamanaşımı 10 yıldır (TBK m. 146).
Yan Giderler Hangi Kapsamdadır?
TBK m. 346 hükmündeki "yan giderler" kavramı şunları kapsar:
- Aidat
- Su, elektrik, doğalgaz faturası
- Asansör, kalorifer giderleri
- Çevre temizlik vergisi
Bu giderler sözleşmede yer alıyorsa veya kullanım gereği doğmuşsa kiracıdan istenebilir; bunlar TBK m. 346'ya aykırı değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Sözleşmemde "3 ay üst üste ödenmezse muaccel olur" yazıyor, geçerli mi?
Hayır. Bu hüküm TBK m. 346'ya aykırı olarak kesin geçersizdir.
❓ Tahliye taahhüdüne cezai şart eklersem geçerli mi?
Hayır. Tahliye taahhüdüne eklenen cezai şart da geçersiz sayılır.
❓ TBK m. 346 işyeri kiralarında uygulanır mı?
Evet, konut ve çatılı işyeri kiralarının tümünde uygulanır.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com