Konut Satışında Değer Artış Kazancı: Beş Yıl Kuralı ve İstisna
Ev satan herkesin sorduğu soru şudur: vergi ödeyecek miyim? Cevap üç unsura bağlıdır: taşınmazın ne kadar süre elde tutulduğu, nasıl edinildiği ve kazancın istisna tutarını aşıp aşmadığı.
Beş yıl kuralı
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi uyarınca, ivazlı olarak (bedel karşılığı) iktisap edilen taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır.
Beş yıl geçtikten sonra yapılan satışlarda ise değer artış kazancı doğmaz; ne kadar kâr edilirse edilsin gelir vergisi ödenmez.
İktisap tarihi, kural olarak tapuya tescil tarihidir. Ancak fiilen teslim alınıp kullanılmaya başlanan konutlarda, tapu tescili sonradan yapılmışsa iktisap tarihinin tespiti tartışmalı olabilir; bu husus özellikle kat karşılığı inşaat ve kooperatif konutlarında gündeme gelir.
Miras ve bağış yoluyla edinilenler
Kanun, ivazsız olarak iktisap edilen taşınmazları kapsam dışında bırakmıştır. Yani miras veya bağış yoluyla edinilen bir taşınmazın satışından doğan kazanç, elde tutma süresine bakılmaksızın değer artış kazancı sayılmaz.
Bu, çok önemli bir ayrımdır. Miras kalan evi altı ay sonra satan bir kişi, bu satıştan dolayı değer artış kazancı beyan etmez.
2026 istisna tutarı: 150.000 TL
Değer artış kazançlarında bir istisna tutarı öngörülmüştür. 2026 yılı için bu tutar 150.000 TL'dir; 2025 yılında 120.000 TL olarak uygulanmaktaydı.
Yani hesaplanan safi kazancın 150.000 TL'lik kısmı vergiden istisnadır. Aşan kısım, gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
Kazanç nasıl hesaplanır?
Safi kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli ve giderler düşülerek bulunur. Burada kritik olan husus, maliyet bedelinin endekslenmesidir.
Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, taşınmazın iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Yİ-ÜFE'deki artış oranında artırılarak dikkate alınır. Bu artırım için, endeksteki artış oranının kanunda öngörülen oranın üzerinde olması şartı aranır.
Yüksek enflasyon dönemlerinde bu endeksleme, vergilendirilecek kazancı belirgin biçimde azaltır ve çoğu zaman kazancı istisna sınırının altına indirir. Uygulamada bu hesap yapılmadığı için gereksiz vergi ödendiği sıkça görülmektedir.
İndirilebilecek giderler
— Tapu harcı ve döner sermaye ücretleri,
— Emlakçı komisyonu (belgelendirilmesi şartıyla),
— Satış nedeniyle yapılan ilan ve pazarlama giderleri,
— Taşınmaza yapılan ve değerini artıran esaslı tadilat harcamaları (faturalandırılmış olmak kaydıyla),
— Konut kredisi faizleri bakımından uygulama koşullara göre değerlendirilir.
Beyan zamanı
Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir. Vergi, mart ve temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Beyan edilmemesi hâlinde re'sen tarhiyat, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi gündeme gelir. Tapu satış kayıtları idarece izlendiği için, beyan edilmeyen satışların tespiti oldukça kolaydır.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı aldığım daireyi satarsam iktisap tarihi hangisidir?
Bu konuda özel değerlendirmeler bulunmakta olup, arsanın iktisap tarihi ile yapı kullanma izni tarihleri tartışılmaktadır; somut duruma göre değerlendirilmelidir.
Zararına sattım, beyan vermeli miyim?
Kazanç doğmamışsa vergi çıkmaz; ancak hesaplamanın belgelenmesi bakımından değerlendirme yapılmalıdır.
İki ev sattım, istisna her biri için ayrı mı uygulanır?
İstisna yıllık olarak uygulanır; aynı yıl içindeki kazançlar toplanır.
Sattığınız taşınmazda endeksleme yapıldığında vergi çıkmayabilir. Hesabı birlikte yapıp beyan yükümlülüğünüzü netleştirebiliriz.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde Vergi Hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU