2026 Emlak Vergisinde İki Kat Sınırı Nasıl Uygulanıyor?
2025 yılında takdir komisyonlarının belirlediği yeni arsa metrekare birim değerleri, birçok bölgede önceki değerlerin kat kat üzerindeydi. Bu artış doğrudan uygulansaydı, emlak vergisi bazı yerlerde on katına çıkacaktı. Kanun koyucu araya bir tavan koydu.
Kural: iki kat fazlasını geçemez
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 7566 sayılı Kanun ile değiştirilen geçici 23. maddesine göre, 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.
Buradaki ifade dikkatle okunmalıdır. "İki kat fazlası", değerin iki katı değil; mevcut değere iki katının eklenmesi anlamına gelir. Yani üst sınır, 2025 değerinin üç katıdır.
Örnek: 2025 yılı vergi değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmaz için takdir komisyonu 20.000.000 TL değer belirlemiş olsa dahi, 2026 yılı vergi matrahı en fazla 3.000.000 TL olarak uygulanır.
Uygulama esasları
Uygulamanın ayrıntıları, 31 Aralık 2025 tarihli 5. mükerrer Resmî Gazete'de yayımlanan 89 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile açıklanmıştır. Tebliğe göre:
— 2026 yılı için hesaplanan değer, 2025 değerinin iki kat fazlasını aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmaz; takdir edilen değerler esas alınır.
— Aşıyorsa, 2026 yılı vergi değeri olarak 2025 değerinin iki kat fazlası esas alınır.
— Yeni mükellefiyet tesisi gereken hâllerde (yeni bina, parselleme sonucu arsa hâline gelen arazi gibi), 2026 için takdir edilen birim değer, 2025 yılı birim değerinin iki kat fazlasıyla karşılaştırılır ve aşan hâllerde bu sınır uygulanır.
2027-2029 dönemine etkisi
Düzenleme yalnızca 2026 ile sınırlı değildir. 2026 yılını takip eden 2027, 2028 ve 2029 yıllarında bina, arsa ve arazi vergi matrahları ile asgari metrekare birim değerleri, 2026 yılında belirlenen değerler esas alınarak ve Kanun'un 29. maddesinde belirtilen artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilir.
Bu, 2026 için belirlenen matrahın dört yıllık bir referans tabanı oluşturduğu anlamına gelir. Dolayısıyla bu yıl uygulanan değer, sonraki üç yılın da temelidir.
Dava açanların durumu ne oldu?
Takdir komisyonu kararlarına karşı süresinde dava açmış olanlar bakımından tablo ikili değerlendirilmelidir. Getirilen tavan, emlak vergisi matrahını sınırlamaktadır; ancak takdir komisyonunca belirlenen yüksek birim değerler kendiliğinden ortadan kalkmamıştır.
Bu değerler, emlak vergisi dışındaki bazı yükümlülüklerde de referans oluşturabilmektedir. Bu nedenle açılmış davaların takibi ve komisyon kararının hukuka uygunluğunun tartışılması, yalnızca emlak vergisi bakımından değil, diğer vergi ve harçlar bakımından da anlam taşıyabilir.
Ne yapılmalı?
— Belediyeden 2025 ve 2026 yılı vergi değerlerinin dökümü istenmeli,
— 2026 değerinin, 2025 değerinin üç katını aşıp aşmadığı kontrol edilmeli,
— Aşıyorsa belediyeye yazılı başvuruyla düzeltme talep edilmeli,
— Düzeltme yapılmazsa tahakkuka karşı dava yolu değerlendirilmeli,
— Değerin sonraki üç yılı da etkileyeceği göz önünde bulundurulmalı.
Sık sorulan sorular
Belediye tavanı uygulamamış, ne yapmalıyım?
Yazılı başvuruyla düzeltme istenmeli; sonuç alınamazsa tahakkuka karşı dava açılmalıdır.
İşyeri ve arsalar da kapsamda mı?
Düzenleme bina ve arazi vergi değerlerine ilişkindir; kapsam tebliğ hükümlerine göre değerlendirilir.
Bu sınır kalıcı mı?
Geçici madde ile getirilmiş olup 2026 ve izleyen yıllara ilişkin belirlemeyi kapsamaktadır.
2026 emlak vergisi değeriniz sonraki üç yılın da temelini oluşturuyor. Hesabın doğru yapılıp yapılmadığını birlikte kontrol edebiliriz.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde Vergi Hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU