Tahliye Davasında Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk mu, Asliye Hukuk mu?
Türk hukukunda her dava için belirli mahkeme görev alanları vardır. Yanlış mahkemede dava açmak, görevsizlik kararıyla davanın gönderilmesine ve süreyi etkileyen zaman kayıplarına yol açabilir. Kira ve tahliye davalarında görevli mahkemenin hangisi olduğu sorusu pratik olarak çok önemlidir. Bu yazıda HMK m. 4 ışığında konuyu netleştiriyoruz.
Temel Kural: Sulh Hukuk Mahkemesi
HMK m. 4/1-a hükmü çok açıktır: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar — değer veya tutara bakılmaksızın — Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır. Bu kural:
- Konut kiraları
- İşyeri kiraları
- Ticari ve adi nitelikteki kiralar
- Düşük ve yüksek bedelli kiralar
- Tüm kira ilişkileri
için aynı şekilde uygulanır.
Ticari İşyeri Olması Görevi Değiştirir mi?
Hayır. Bu, en sık karşılaşılan yanlış anlamalardan biridir. Kira sözleşmesinin tarafı tacir olsa, dava ticari nitelik kazansa bile görevli mahkeme yine Sulh Hukuk'tur.
"Kira sözleşmesinin türüne, kira sözleşmesinin ticarî iş ve hatta ticarî dava olup olmadığına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir."
— Yargıtay 3. HD 2018/6854 K.
"Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara bakmakla görevlidir."
— Yargıtay 20. HD 2015/10565 K.
Sulh Hukuk Görev Alanına Giren Davalar
- Kira tespit davaları
- Temerrüt nedeniyle tahliye davaları
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
- Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- TBK m. 347 uyarınca tahliye (10 yıl)
- Kira alacağı davaları
- Depozitonun iadesi davası
- Kira sözleşmesinin geçersizliği davaları
- Aidat davaları (kiracıdan)
İstisna: İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca ilamsız icra dairesinde yapılan tahliye işlemidir. Bu dava değil, icra takibidir; icra dairesinde başlatılır ve itiraz olursa İcra Mahkemesi'ne intikal eder.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Görevli mahkeme Sulh Hukuk'tur; peki Türkiye'nin neresindeki Sulh Hukuk Mahkemesi? HMK m. 12 hükmü uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu, kesin yetki kuralıdır; taraflar başka bir mahkemeyi seçemez.
Ayrıca sözleşmede yetkili mahkeme kararlaştırılmışsa (uygulamada yaygındır), bu da geçerli olabilir; ancak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi her halükarda korunur.
Yanlış Mahkemede Açılan Dava
Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi'nde açılan kira davası, görevsizlik kararıyla Sulh Hukuk'a gönderilir. Bu süreç:
- Süreyi etkileyebilir
- Bazı tedbirleri eksik kılar
- Vekalet ücretine yansır
- Bazı durumlarda davanın esasını incelemeden reddine yol açabilir
Pratik Örnek: Şirket Kira Davası
A.Ş. ile L.Ş. arasında 5 yıl süreli 100.000 TL aylık kiralı sözleşme. Sözleşmede uyuşmazlık çıktığında dava açılacak. Bu dava:
- Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır (Asliye Ticaret değil)
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır
- Önce arabuluculuk sürecinden geçilir
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Kira bedeli çok yüksekse Asliye Hukuk'a gitmeli miyim?
Hayır. Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda kira bedeli ne olursa olsun Sulh Hukuk görevlidir.
❓ Kiracım şirket, ben de şirketim, ticari dava değil mi?
Hayır. Yargıtay 3. HD 2018/6854 K. uyarınca taraflar tacir olsa, dava ticari nitelik taşısa bile Sulh Hukuk görevlidir.
❓ Yanlış mahkemede açıldığını öğrendim, ne yapmalıyım?
Karşı taraf görevsizlik itirazı yapmadan, kendiniz görevli mahkemeye gönderilmesini talep edebilirsiniz. Mahkeme HMK m. 114 uyarınca dosyayı görevli mahkemeye gönderir.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com