Kira Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk: 2023 Sonrası Zorunlu Süreç ve İncelikler
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı için arabuluculuğa başvurmak "dava şartı" haline geldi. Yani arabuluculuğa başvurmadan açılan dava, esasına girilmeksizin reddedilir. Bu yazıda 2026 itibarıyla hangi kira uyuşmazlıklarının arabuluculuğa tabi olduğunu, sürecin nasıl işlediğini ve dikkat edilmesi gereken hususları ele alıyoruz.
Hangi Kira Uyuşmazlıkları Zorunlu Arabuluculuğa Tabidir?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca; kira tespit davaları, tahliye davaları (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), kira alacağı davaları gibi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir.
Kapsam Dışında Kalanlar
Aşağıdaki uyuşmazlıklar arabuluculuk zorunluluğu DIŞINDADIR:
- İcra ve İflas Kanunu'nun ilamsız icra yoluyla tahliye yolu (örnek 13)
- Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi
- Çekişmesiz yargı işleri (örneğin icra edilebilirlik şerhi)
Arabuluculuk Sürecinin Adımları
1. Başvuru
Davacı taraf, taşınmazın bulunduğu yer veya karşı tarafın yerleşim yeri arabuluculuk bürosuna başvurur. Başvuru harçsızdır. Büro, listeye kayıtlı bir arabulucu görevlendirir.
2. Görüşme ve Süreç
Arabulucu, taraflara süreci anlatır ve görüşmeler başlar. Görüşmeler en geç 3 hafta içinde tamamlanmalıdır (zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir). Görüşmeler yüz yüze, telekonferans veya videokonferans ile yapılabilir.
3. Son Tutanak
Süreç anlaşma veya anlaşmama ile sonuçlanır ve son tutanak düzenlenir. Anlaşma sağlanırsa, taraflar isterlerse Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "icra edilebilirlik şerhi" alabilir. Anlaşmama hâlinde tutanak dava açma şartı olarak dilekçeye eklenir.
Son Tutanağın Düzenlendiği Tarih Önemli mi?
Evet, çünkü dava açma sürelerinin yeniden başlaması için son tutanağın "düzenlendiği tarih" esastır. Yargıtay'a göre bu tarih, tüm imzaların tamamlandığı veya tamamlanmış sayıldığı tarihtir.
Arabuluculukta Anlaşma Yapılırken Dikkat: TBK m. 346 Yasağı
Anlaşma belgesinde "kirayı geç öderse cezai şart ödeyecek" gibi hükümler koyarsanız, bu anlaşma TBK m. 346'ya aykırı olduğu için cebri icraya elverişli sayılmaz.
"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
— TBK m. 346 / İstanbul BAM 63. HD 2025/461 K.
Arabuluculuk Başvurusu Süreyi Uzatır mı?
Evet. Özellikle tahliye davalarında çok önemli bir hüküm vardır:
"TBK'nın 353. maddesi gereği, kira dönemi sonu olan tarihten itibaren 1 ay içinde arabuluculuk başvurusu yapıldığı takdirde dava açma süresi bir yıl için uzar."
— İstanbul BAM 49. HD 2025/1002 K.
İcra Edilebilirlik Şerhi
Anlaşma belgesini ilam (mahkeme kararı) niteliğinde icra edebilmek için mahkemeden "icra edilebilirlik şerhi" almak isteyebilirsiniz. Bu çekişmesiz yargı işidir, maktu harca tabidir. Ancak şerh alınması ZORUNLU değildir.
"İcra edilebilirlik şerhi ihtiyaridir. Tutanakta bağlanan edimler yerine getirilmediğinde söz konusu anlaşma belgesi ilam niteliğinde olduğundan icraya konulabilir."
— Yargıtay 3. HD 2024/4021 K.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Arabulucu ücreti kim öder?
İlk 2 saatlik görüşme ücretsizdir, ücreti Adalet Bakanlığı karşılar. Anlaşma sağlanırsa ücret taraflar arasında paylaşılır; anlaşmama hâlinde hazineden alınır.
❓ Arabuluculuk sürecine katılmazsam ne olur?
Geçerli mazeret olmaksızın katılmayan taraf, davayı kazansa dahi yargılama giderlerinden sorumlu tutulur (HUAK m. 18/A-11).
❓ Hangi dilekçeyle dava açmalıyım?
Son tutanağı dilekçe ekine koyarak normal dava dilekçesi açılır. Tutanak yoksa dava şartı yokluğundan reddedilir.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com