Değerli konut vergisi, belediyelerin tahsil ettiği emlak vergisinden farklı bir vergidir. Merkezi idare tarafından yönetilir, beyan usulüne dayanır ve yalnızca mesken nitelikli taşınmazları kapsar.
2026 eşiği: 17.711.000 TL
Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri belirlenen tutarı aşanlar değerli konut vergisine tabidir.
Bu tutar her yıl, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır. 2025 yılı için 15.709.000 TL olan tutar, 31 Aralık 2025 tarihli 5. mükerrer Resmî Gazete'de yayımlanan 88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 2026 yılı için 17.711.000 TL olarak belirlenmiştir.
Vergi yalnızca aşan kısımdan alınır
Yaygın bir yanlış anlama, eşiği aşan konutun tüm değeri üzerinden vergi alınacağıdır. Oysa matrah, bina vergi değerinin belirlenen tutarı aşan kısmıdır ve artan oranlı bir tarife uygulanır.
2026 yılı tarifesi şu şekildedir: 17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arasında olanlar için, 17.711.000 TL'yi aşan kısım üzerinden binde 3; 35.425.000 TL'ye kadar olanlar için 26.567.000 TL'si için 26.568 TL, fazlası için binde 6; 35.425.000 TL'den fazla olanlar için 35.425.000 TL'si için 79.716 TL, fazlası için binde 10.
Örnek: bina vergi değeri 20.000.000 TL olan bir konutta vergi, aşan 2.289.000 TL üzerinden binde 3 oranıyla hesaplanır.
Kapsam dışında kalanlar
Vergi yalnızca mesken nitelikli taşınmazları kapsar. Dükkân, depo, ofis, fabrika ve arsa gibi taşınmazlar, değeri ne olursa olsun kapsam dışındadır. Bu nedenle taşınmazın tapu ve emlak kayıtlarındaki niteliği belirleyicidir; nitelik hatalı görünüyorsa düzeltilmesi gerekir.
Tek mesken muafiyeti
Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dahil) muafiyet kapsamındadır. Şartları taşıyanların beyanname vermesine gerek yoktur.
Bu muafiyet, uygulamada en çok gözden kaçan noktadır. Yüksek değerli tek konutu olan bir kişi, eşiğin üzerinde olmasına rağmen beyanname vermek zorunda kalmayabilir.
Beyan ve ödeme
Vergiye tabi taşınmazı bulunanlar, ilgili yılın şubat ayı sonuna kadar beyanname vermekle yükümlüdür. Beyan ve ödeme işlemleri Gelir İdaresi Başkanlığı sistemi üzerinden elektronik ortamda yapılabilir. Vergi, şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Mükellefiyet, bina vergi değerinin belirlenen tutarı aştığı tarihi takip eden yıldan itibaren başlar.
2026'nın özel durumu
7566 sayılı Kanun ile emlak vergisi değerlerine getirilen üst sınır, değerli konut vergisi matrahını da doğrudan etkilemiştir. Takdir komisyonlarının yüksek değer belirlediği bölgelerde dahi, bina vergi değeri 2025 değerinin üç katını aşamayacağından, birçok konut ya kapsam dışında kalmış ya da daha düşük dilimden vergilendirilmiştir.
Bu nedenle beyanname yükümlülüğü değerlendirilirken, belediyeden alınacak 2026 yılı bina vergi değerinin esas alınması gerekir.
Sık sorulan sorular
Beyanname vermezsem ne olur?
Beyanname verilmemesi hâlinde usulsüzlük cezası ve verginin re'sen tarhı gündeme gelir.
Miras kalan konut için kim beyan verir?
Paylaşım yapılmamışsa mirasçıların sorumluluğu ve muafiyet durumu ayrıca değerlendirilir.
Emlak vergisi ödüyorum, ayrıca bu vergiyi de öder miyim?
Evet, iki vergi ayrıdır ve şartları oluşuyorsa her ikisi de ödenir.
Konutunuzun 2026 bina vergi değerinin eşiği aşıp aşmadığını ve muafiyet şartlarını taşıyıp taşımadığınızı birlikte kontrol edebiliriz.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde Vergi Hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU