2026 Kira Artış Oranı: TÜFE Sınırı, Sözleşmedeki Yüksek Oran Geçersiz mi?
Kira artışları, Türkiye'de ev sahipleri ile kiracılar arasında en çok tartışılan konuların başında geliyor. 2024 ve 2025 yıllarında uygulanan %25'lik yasal tavanın kalkmasıyla birlikte, 2026 itibarıyla "normal düzene" geri dönülmüştür. Peki yeni dönemde kira artışı nasıl hesaplanır, sözleşmede yazan yüksek oranlar geçerli midir? Bu yazıda 2026 itibarıyla kira artış mevzuatını netleştiriyoruz.
2026'da Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
TBK m. 344 uyarınca, kira artışı tarafların anlaşmasıyla belirlenir ANCAK yasal tavanı geçemez. 2026 yılı itibarıyla yasal tavan, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE'nin son 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
Önemli bir nokta: TÜFE artış oranı, aylık veya yıllık TÜFE değişimi DEĞİL, son 12 ayın ortalamasıdır. Bu fark son derece kritiktir ve uygulamada en çok yapılan hatadır.
Konut ve İşyeri Kira Artışı Arasında Fark Var mı?
1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kira artışları da konut kiralarıyla aynı sisteme tabi tutulmuştur. Yani hem konut hem de işyeri kiralarında TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırdır.
Sözleşmede TÜFE Üzerinde Bir Oran Kararlaştırılırsa Ne Olur?
TBK m. 344/1 hükmü emredicidir. Yani tarafların aksine anlaşma yapması mümkün değildir. Sözleşmede TÜFE'nin üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmışsa, sözleşmenin tamamı değil sadece TÜFE'yi aşan kısım hükümsüz olur. Geriye kalan kısım geçerliliğini korur.
Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa Ne Olur?
Sözleşmede kira artışına ilişkin hiçbir hüküm yoksa, ev sahibinin tek taraflı zam yapması mümkün değildir. Taraflar anlaşamazsa TBK m. 344/2 uyarınca hâkim, TÜFE 12 aylık ortalama oranını esas alarak kira bedelini belirler. Artış oranının belirli ve muayyen olması gerekir.
Beş Yıllık Süreden Sonra Durum Değişir mi?
Evet, çok önemli bir fark vardır. TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, hâkim TÜFE ile bağlı kalmaksızın "hak ve nesafet ilkesi" uyarınca bedeli belirler. Bu, ev sahiplerinin uzun süreli kiracılarına karşı tek hukuki avantajıdır.
ÜFE/TEFE/TÜFE Karışıklığı
Bazı eski sözleşmelerde "TEFE" veya "ÜFE" oranına atıf yapılmıştır. 2026 itibarıyla kira artışlarında esas olan endeks TÜFE'dir (Tüketici Fiyat Endeksi); TEFE artık kullanılmamaktadır. ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) ise farklı bir endekstir ve kira tespit davalarında hâkimin değerlendirme kriteri olarak kullanılır, ancak otomatik artışta TÜFE esastır.
Kira Yılı Ortasında Zam Yapılabilir mi?
Hayır. Kira artışı sadece kira yılının dolması üzerine yapılır. Örneğin sözleşme 1 Aralık'ta başlamışsa, artış 1 Aralık'ta yapılır. Yıl ortasında zam yapma talebi hukuken geçersizdir.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Ev sahibim yasal sınırın üzerinde zam istiyor, ne yapmalıyım?
Yasal sınırın üzerindeki kısım hükümsüzdür. Yasal sınırı ödeyip kalan kısım için tartışmaya girmemeniz veya kira tespit davası açmanız gerekir.
❓ Geçmiş yıllarda fazla zam ödediysem geri alabilir miyim?
Evet. Fazla ödenen kira bedelleri için "sebepsiz zenginleşme" hükümlerine dayanarak iade davası açabilirsiniz. Zamanaşımı süresi 10 yıldır.
❓ 5 yılını dolduran kiracıya hangi oranda zam yapılır?
5 yılı dolduran kiracılarda hâkim, TÜFE ile sınırlı olmaksızın hak-nesafet ilkesi uyarınca emsallere göre bedeli belirler. Bu için kira tespit davası açılmalıdır.
📞 Adapazarı, Sakarya ve çevre illerde kira hukuku konusunda profesyonel destek almak için Göklüoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçin: www.gokluogluhukuk.com
Av. Tarık GÖKLÜÖĞLU
Göklüoğlu Hukuk Bürosu | Sakarya
www.gokluogluhukuk.com